中新網1月20日電 近日，北京朝陽法院首次對拒不撤出小區(qū)的物業(yè)公司實施強制執(zhí)行，使得人們再一次聚焦業(yè)主與物業(yè)管理公司的關系問題。
今日出版的《新京報》載文指出，就目前的司法實踐看，導致業(yè)主與物業(yè)管理公司之間形成權利義務關系的物業(yè)服務合同，其性質被確認為民事合同。而現實生活中物業(yè)管理公司的“管理服務”行為遠遠超出了民事行為的范疇。至于部分物業(yè)管理公司為解決物業(yè)糾紛而采取的斷水、斷電、封門等“強制措施”更是遠遠超出了民事主體的“自救措施”，即使是政府，由于依法行政的約束，也不能望其頸背。人們不得不靜下心來想一想物業(yè)管理公司的功能和存在的現實性問題。
從法理上講，依據民事合同是不能獲得公共管理權力的。而當前物業(yè)管理公司的“管理服務”早就超出了“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動”的范疇，已經借助所謂維護“物業(yè)小區(qū)”管理秩序的名義，從“管理物業(yè)”擴展至“管理業(yè)主、租戶及一切進入小區(qū)的人和相關事宜”。
莫非法律賦予了他們依據“民事合同”可以獲得“公共管理”甚至“強制實施管理服務”的權力？其實，“物業(yè)小區(qū)”真正應當行使公共管理職能的主體是業(yè)主自治組織。業(yè)主自治組織和居民自治組織一樣，是公共管理的主體，是業(yè)主行使自治權的機構，而不應是單純的“公共財產管理機構”。當前作為業(yè)主自治組織的業(yè)主大會(及業(yè)主委員會)的職能缺失問題，實質上有許多主觀和客觀的原因。
當業(yè)主們由于規(guī)則的漏洞或意識的缺失，無法或懶于培育一個成熟的業(yè)主自治組織時，他們也許會出于減少自治成本或參與風險的考慮，主動或被動地接受一個“二政府”，但最終會發(fā)現為此付出了巨大的物質和精神代價；而當“物業(yè)小區(qū)”擁有一個成熟的業(yè)主自治組織時，業(yè)主們就會發(fā)現不需要也不可能產生“二政府”式的物業(yè)管理公司，盡管付出了自治成本、承擔了參與風險，卻節(jié)省了可觀的財富，更重要的是積累了城市社區(qū)自治經驗和成果。如果我們想到這些，即使自治實踐歷經坎坷，也應當耐心地、堅定地走下去，切不可圖一時省事。
也許有人會講，如果沒有物業(yè)管理公司，就算業(yè)主自治組織承擔了公共管理職能，“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動”的事務由誰來承擔？難道分別雇人做？那樣多不經濟！
順便提一下，數字也許會幫助我們長記性。如果一個樓盤有10個單元門，每個單元門有12層，每層兩戶，每戶建筑面積100平方米，物業(yè)費用為每月3元/平方米(這一標準目前并不算高)，則該樓盤業(yè)主們一年所交納的物業(yè)管理費為86.4萬元人民幣，請各位想一想，在目前國情條件下，付出這筆錢應當享受到什么樣的服務？而現實生活中的絕大多數物業(yè)管理公司提供了什么樣的服務！其所耗費的社會成本高昂，而產出效益則極不相稱。
即使沒有物業(yè)管理公司，業(yè)主們恐怕也不難用明顯少于物業(yè)管理費的錢找到適當的分類服務提供者——保安找最好的保安公司，清潔找最好的清潔公司等等。
如果經歷了一番周折，業(yè)主們覺得還是需要專業(yè)的物業(yè)公司，那時再出現的物業(yè)公司已經是消費者自然需要和市場自由選擇的產物，對慣于信任甚至依賴經驗的中國人而言，具有存在的合理性和現實性，其畸形的發(fā)展和運作可以受到業(yè)主自治組織嚴格的制約，并非不可避免。兩相對比，我們是否應當質問：非要物業(yè)管理公司不可嗎？(陳欣新）
