■房產稅開征與房地產價格為負相關，但中長期對房價的影響有限

　　■房產稅開征的主要障礙在于目前我國的稅收征管機制與房產稅的征收技術環(huán)節(jié)不能順利對接；還在于對居民或家庭征收房產稅存在一定的征收技術難題，而且短時間內難以解決

　　有利于抑制投機，引導和規(guī)范房地產市場健康運行

　　記者：房產稅改革牽動人心。它的推出將對房地產價格產生什么樣的影響？

　　巴曙松：我們對房產稅改革的效果進行了實證研究。對稅基的處理，為了與現(xiàn)有房產稅的口徑一致，也與目前房地產法規(guī)的分類標準一致，我們模擬將房產稅的征收范圍劃分為兩種：第一種是商品房(住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓)，第二種是商業(yè)用房(商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓)。假定按對房地產保有環(huán)節(jié)稅收進行調整，研究的結果是，開征房產稅對商品房價格的影響系數(shù)從中部、西部、東部到全國，分別為0.1018、0.0818、0.0618、0.0479；對商業(yè)用房價格的影響系數(shù)分別為0.0512、0.0271、0.0187、0.0069。實證研究的結果表明，房產稅開征會使房價微量下跌，房產稅開征與房地產價格為負相關。

　　這種負相關，將對房地產企業(yè)的經營行為產生深遠的影響。對保有環(huán)節(jié)征收房產稅，閑置的土地也將按照評估的財產價值納稅，有利于促使開發(fā)商加快土地開發(fā)進度，從而優(yōu)化土地資源配置，有利于抑制房地產市場投機，引導和規(guī)范房地產市場健康運行。由于稅收的本質使得房產稅在房價供求方面不能成為決定性因素，中長期看，開征房產稅對房價的影響有限。

　　開征-自住購房者需求

　　記者：無論是消費性購房，還是投資性購房，開征房產稅，都會增加購房成本，你認為房產稅改革最終會抑制消費和投資需求嗎？

　　巴曙松：要具體分析。房產稅的開征，將通過對房價的影響作用于不同類型的需求主體。對于自住購房者來說，一方面可能由于開發(fā)環(huán)節(jié)稅負的降低而降低開發(fā)成本，進而降低前期購房成本，購房需求不僅不會被抑制，反而可能得到激勵。對投資和投機者來說，由于后期保有成本的增加必然對投資與投機者的購買動機產生抑制效果，隨著保有環(huán)節(jié)稅負的加重，投資與投機者受影響程度逐步遞增。

　　記者：有什么現(xiàn)實依據(jù)嗎？

　　巴曙松：為了獲得基礎分析數(shù)據(jù)，我們通過多種渠道開展了問卷調查。此次調查分為網(wǎng)上和網(wǎng)下進行，其中網(wǎng)下收回118份有效問卷，網(wǎng)上收回186份有效問卷，樣本總數(shù)為304 份。受訪者年齡分布主要在20—50歲之間，中等收入水平群體占比達63%，已有住房和沒有住房的比例接近1∶1，且行業(yè)分布廣泛。因此，本次問卷調查具有一定的代表性。

　　受訪者對房產稅改革條件下房價變化的預期是明顯的。首次購房者的投資決策受政策變化的影響較小，自住性需求的價格彈性較小，而投資性購房者的投資決策易受政策左右。對于出臺房產稅方案后如何處置投資性住房，已購置住房的受訪者對房產處理的選擇趨同，28%以上的受訪者選擇賣掉全部或部分投資性住房。