萬(wàn)科副總裁肖莉此前在博鰲論壇上表示,新政下萬(wàn)科不會(huì)捂盤,不捂盤的標(biāo)準(zhǔn)是推出當(dāng)月銷售的六成,入市價(jià)格會(huì)用六成這個(gè)比例來(lái)定。記者日前走訪深圳多個(gè)在售樓盤發(fā)現(xiàn),以萬(wàn)科、佳兆業(yè)為代表的品牌房企已率先改變銷售策略來(lái)迎合市場(chǎng),而這些在售樓盤也得到了市場(chǎng)回應(yīng),萬(wàn)科部分樓盤甚至高于萬(wàn)科確定的開(kāi)盤當(dāng)月銷售六成的“銷售節(jié)奏”,幾近“日光盤”,大多樓盤都在兩月內(nèi)幾近售罄。另外,一些樓盤則以贈(zèng)送面積等手段實(shí)現(xiàn)“降價(jià)”,期望獲得市場(chǎng)響應(yīng),而那些以較高價(jià)開(kāi)盤的樓盤,其銷售業(yè)績(jī)明顯不佳。也有此前滯銷的樓盤正在醞釀?dòng)诮�期推出特價(jià)房,以突圍眼下的樓市暗淡。

　　新政下入市樓盤數(shù)明顯下降

　　3月,深圳有中介根據(jù)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)測(cè),預(yù)測(cè)今年將有高達(dá)152個(gè)樓盤入市,但記者日期從市規(guī)劃國(guó)土委網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn),截至7月11日,深圳上半年獲得預(yù)售許可證的樓盤數(shù)共44個(gè),與此前預(yù)測(cè)相距甚遠(yuǎn),這一數(shù)字低于2009年上半年的入市樓盤數(shù)。據(jù)統(tǒng)計(jì),2009年深圳上半年取得預(yù)售許可證的樓盤共63個(gè),而今年上半年入市樓盤數(shù)比去年少了近3成。

　　在這44個(gè)樓盤中,龍崗以17個(gè)預(yù)售樓盤高居榜首,其次是寶安,共有16個(gè)新盤,其余各區(qū)的入市樓盤數(shù)則有明顯下降。此前有中介預(yù)測(cè)在傳統(tǒng)的五六月銷售旺季將會(huì)有樓盤集中上市,并緩解樓市目前可售套數(shù)不足的情況。而據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì),五六兩月共上市10個(gè)樓盤,相比于4月上市的9個(gè)樓盤,五六月的樓盤上市速度明顯大打折扣。

　　據(jù)星彥地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年深圳一手住宅新增批準(zhǔn)預(yù)售面積為130.54萬(wàn)平方米,同比減少32%,其中新政后五六月新增批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為22.72萬(wàn)平方米和13.8萬(wàn)平方米,環(huán)比連續(xù)下降,降幅分別達(dá)45%和39%。而從入市房源的結(jié)構(gòu)來(lái)看,中高端樓盤大批出現(xiàn)的場(chǎng)面并沒(méi)有上演,絕大部分新盤都是普通住宅。

　　造成這一局面的顯然是樓市新政后不少房企選擇推遲樓盤上市時(shí)間。一家房企的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者,對(duì)于深圳大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)而言,眼前最值得考慮的不是如何賣出產(chǎn)品,而是賣完后可以做什么,沒(méi)有后續(xù)的項(xiàng)目可以跟進(jìn),雖然銷售冷清,但都不成燃眉之急。

　　與入市數(shù)量急劇減少相對(duì)應(yīng)的是買房成交數(shù)也同樣在低位徘徊。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),今年五六月深圳新房成交套數(shù)分別為1423套和1887套,其中6月的銷售套數(shù)同比減少72.97%,另外一個(gè)可供佐證的數(shù)據(jù)則是:深圳新房可售套數(shù)一度降低至2.9萬(wàn)套左右,而7月11日,這一數(shù)字顯示在31526套上。

　　來(lái)自深圳某中介的數(shù)據(jù)顯示,從樓市新政至今開(kāi)盤的新盤有約20個(gè),這些項(xiàng)目截至上半年的銷售率僅22%。此銷售率與去年相比存在很大差距,在星彥地產(chǎn)根據(jù)規(guī)劃與國(guó)土委發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),去年住宅新盤成交普遍表現(xiàn)良好,上半年新盤面積總體成交率為54%,可以推測(cè)目前在樓市新政的背景下開(kāi)發(fā)商的銷售并不理想。

　　品牌房企主動(dòng)調(diào)整銷售業(yè)績(jī)不俗

　　與市場(chǎng)的整體低迷、開(kāi)發(fā)商整體銷售不佳相對(duì)應(yīng)的是,包括萬(wàn)科、佳兆業(yè)等品牌房企已經(jīng)開(kāi)始率先針對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行重新定位,要么不斷推出特價(jià)房,要么以贈(zèng)送面積等方式實(shí)現(xiàn)變相降價(jià)。記者走訪深圳目前在售的幾處樓盤,發(fā)現(xiàn)降價(jià)尋市場(chǎng)的特價(jià)房往往都有不俗的銷售業(yè)績(jī),而在此時(shí)市場(chǎng)低迷情況下依然選擇如期開(kāi)盤的也多為萬(wàn)科等品牌房企。

　　“需要降價(jià)獲得銷售量的只有那些品牌房企,或者是上市房企,他們每季度都需要穩(wěn)定的銷售指標(biāo)�！币幻麡I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　樓市新政后萬(wàn)科在深圳共推出萬(wàn)科里城、萬(wàn)科清林徑、萬(wàn)科金色沁園、萬(wàn)科華府4個(gè)項(xiàng)目,其中里城雖以均價(jià)2萬(wàn)元/平方米入市,但89平方米戶型贈(zèng)送面積高達(dá)33平方米,而清林徑、金色沁園都以比此前預(yù)期低的價(jià)格入市,金色沁園除有贈(zèng)送面積外,近期推出的尾盤更是有總價(jià)減10萬(wàn)元的優(yōu)惠,而華府新近入市的單位最多可享受總價(jià)減18萬(wàn)元優(yōu)惠。

　　此前,萬(wàn)科一直拒絕承認(rèn)這是降價(jià)行為,但按萬(wàn)科的說(shuō)法,“以一個(gè)合理的市場(chǎng)價(jià)入市”的樓盤都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。對(duì)于“合理的市場(chǎng)價(jià)”厘定標(biāo)準(zhǔn),肖莉此前解釋為這是萬(wàn)科不捂盤策略的一部分,不捂盤就是一個(gè)新盤推出后當(dāng)月銷售要達(dá)到60%,而萬(wàn)科的“合理的市場(chǎng)價(jià)”就是以完成60%的銷售比例來(lái)確定的。而記者了解到,萬(wàn)科的清林徑開(kāi)盤當(dāng)日即售罄,而里城近100套房源在開(kāi)盤當(dāng)日也僅剩幾套,都遠(yuǎn)高于“開(kāi)盤當(dāng)月完成60%的銷售比例”。

　　記者近日走訪萬(wàn)科金色沁園時(shí)得知,“五一”開(kāi)盤到6月末已只剩下個(gè)別尾盤,萬(wàn)科更是適時(shí)地將尾盤以優(yōu)惠的方式推出,到7月11日其主打的88平方米戶型僅剩一個(gè)4層的房源。而位于梅林關(guān)口的萬(wàn)科華府,于7月10開(kāi)放其88平方米戶型的樣板間,銷售現(xiàn)場(chǎng)同樣火爆。

　　佳兆業(yè)也最早以特價(jià)房方式銷售樓盤尾盤,降價(jià)幅度大多在20%左右,都取得了很好的銷售業(yè)績(jī),加上每次特價(jià)房套數(shù)不多,每次推出房源一兩天后都被搶購(gòu)一空。

　　“這樣的上市公司是一定要走量的,在現(xiàn)在的環(huán)境下,其后續(xù)項(xiàng)目會(huì)以低于市場(chǎng)價(jià)入市。”一名業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　樓盤何時(shí)入市?決定于房?jī)r(jià)調(diào)整到位和成交量回歸

　　與品牌房企降價(jià)獲得市場(chǎng)認(rèn)同、銷售率不錯(cuò)的房源相比,有一些已入市的樓盤則顯得很尷尬。記者瀏覽國(guó)土部門網(wǎng)上簽約情況時(shí)發(fā)現(xiàn),新房市場(chǎng)不乏開(kāi)盤許久而仍然銷售不佳的項(xiàng)目,它們一般是在非核心地段,配套等條件也不成熟,更重要的是,開(kāi)盤價(jià)相比新政前并沒(méi)有明顯降低。

　　記者在龍華新城某上市房企的新開(kāi)盤項(xiàng)目看到,其目前在售的有近1000套房源,有部分贈(zèng)送面積,但其2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)相比同樓盤3月的均價(jià)還高出2000元/平方米,記者從國(guó)土房產(chǎn)部門的銷售公示中看到,該樓盤在售的4棟樓中除第8棟有約10%的銷售率外,其余各棟售出的房屋都在幾套左右。

　　同樣是在龍華新城的另外一處在售樓盤,此前2.6萬(wàn)元/平方米的開(kāi)盤均價(jià)遭遇市場(chǎng)冷遇,記者日前再次走訪該樓盤,其售樓處的營(yíng)銷人員告訴記者,該樓盤近期將拿出100套房源做“特價(jià)房”出售,但降價(jià)幅度并未透露。而該樓盤作為銷售不佳的房源,也是記者近日走訪的4處樓盤中唯一一個(gè)針對(duì)世界杯進(jìn)行營(yíng)銷的樓盤,無(wú)奈其人氣并沒(méi)有因?yàn)槭澜绫�得到提升�?/p>

　　“開(kāi)發(fā)商定價(jià)太高,動(dòng)輒以3萬(wàn)元/平方米左右定價(jià),導(dǎo)致現(xiàn)在完全賣不動(dòng)�！币幻�資深樓市觀察員表示,“但這些幾乎零成交的樓盤倒也不一定會(huì)急著降價(jià)”。由于開(kāi)發(fā)商資金壓力不大,對(duì)降價(jià)走量沒(méi)有太大需求,于是造成“被捂盤”局面。

　　計(jì)劃于今年入市但又遲遲未見(jiàn)身影的樓盤將會(huì)何去何從?業(yè)內(nèi)人士表示,這將決定于房?jī)r(jià)的調(diào)整到位和成交量的回歸,“可能大多數(shù)樓盤會(huì)將入市時(shí)間掐在今年三季度末四季度初,但也有一些樓盤已直接將開(kāi)盤時(shí)間推到了明年”。

　　撰文記者曲廣寧