北京樓市博弈加劇避險資金瞄上別墅市場

2010年06月03日 09:21　來源：中國經濟時報　

　　一個多月來，在國十條和京版十二條的持續(xù)發(fā)力下，北京樓市陷入了前所未有的冰凍時期。在政策打壓之下，購房者腳步開始停滯，而投資者也在大舉拋盤，觀望情緒嚴重，以溫州投資客為代表的游資已經撤離了住宅市場，轉向高端的豪宅別墅市場和部分商業(yè)地產項目。別墅保值性比較好，使得不少資金大戶選擇投入其中，長期持有。

　　-本報記者王松才

　　樓市博弈加劇

　　一個多月來，在國十條和京版十二條的持續(xù)發(fā)力下，北京樓市陷入了前所未有的冰凍時期。

　　根據(jù)北京市房地產交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，5月份，北京期房市場中，扣除限價房、經適房等政策性住房外，成交的商品住宅共3351套，僅為去年同期商品住宅期房成交11187套的三成，環(huán)比4月也下跌了59.1%。而從5月10日開始，北京商品住宅期房已連續(xù)3周日均成交量低于100套。

　　二手房方面也不樂觀，根據(jù)安居客提供給中國經濟時報記者的數(shù)據(jù)，2010年5月份北京市二手房成交14501套，環(huán)比今年4月份成交量下跌58.5%，同比2009年5月份成交量下跌29.3%；2010年5月份北京二手房成交面積為1573723平方米，環(huán)比今年4月份成交面積下跌54.0%，同比去年5月份成交面積下跌18.8%。

　　其中，今年5月份北京二手住宅成交13545套，環(huán)比今年4月份成交下跌58.8%，同比去年5月份下跌31.4%；今年5月份北京二手住宅成交面積為1372243平方米，環(huán)比4月份成交面積下跌55.6%，同比去年5月份成交下跌22.6%。

　　“整個5月份北京市二手房的成交量，甚至還沒有去年底樓市成交高峰時一個星期內成交量高。”對于剛剛過去的5月北京二手房成交瘋狂下跌的原因，安居客市場分析師指出，接連不斷的調控政策出臺持續(xù)發(fā)力，尤其是4月份國十條的出臺給市場成交帶來了巨大的影響，在政策重壓之下，北京二手房市場度過了一個“黑五月”的行情，購房者腳步開始停滯，而投資者也在大舉拋盤，觀望情緒嚴重，使得北京二手房市場5月行情急轉直下，成交出現(xiàn)大幅下跌。

　　據(jù)安居客統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京5月份二手房成交量急劇下滑的同時，成交價格也出現(xiàn)了松動，5月份北京二手房成交均價為18680元／平方米，相比4月份的20154元／平方米，降幅為7.3%。

　　投資客逃離

　　在政策打壓之下，嗅覺靈敏的投資客開始大舉拋盤，據(jù)中國經濟時報記者了解，從4月中下旬以來，北京各大中介的住宅掛牌量急劇上升，有中介人士對本報記者表示，這說明了市場中被投資客囤積的大量房源遭到拋售，由于前期住宅漲幅過高，已經失去了投資價值，因此投資客拋售住宅也在情理之中。

　　然而，中國經濟時報記者調查發(fā)現(xiàn)，以溫州投資客為代表的游資雖然已經撤離了住宅市場，這部分資金卻并沒有大批涌入股市，而是轉向高端的豪宅別墅市場和部分商業(yè)地產項目。

　　本報記者近日在位于北京市懷柔區(qū)萬通地產投資的中式別墅項目蘇園售樓處看到，陸續(xù)有人來看項目，在場的一位來自浙江溫州的投資客告訴中國經濟時報記者，由于住宅市場受到政府嚴厲打壓，他手中的10多套房源早在3月份就已經拋售，雖然自己避過了風險，也賺到了不少錢，但現(xiàn)在卻為手中有資金找不到合適的投資項目而發(fā)愁�！白≌L險太大了，現(xiàn)在不敢想了�！痹谂笥训耐扑]下，這位投資客開始把目光瞄上了別墅市場。

　　據(jù)售樓部銷售人員介紹，來蘇園看房的人群多為投資客，且多數(shù)都是一次性付款。而這些投資客之所以看上蘇園項目，正是因為現(xiàn)在市場投資渠道狹窄，而別墅項目可以長期持有并能保值增值。

　　“此次新政重在調控普通住宅�！敝幸装卜康禺a擔保有限公司市場總監(jiān)徐東華表示，別墅市場的交易一直以來都比較平穩(wěn)，也沒有受此次調控的影響。

　　別墅價堅挺

　　據(jù)了解，國家樓市調控新政出臺后，普通住宅受影響非常明顯，成交量陷入冰點、價格下滑，相比之下，別墅市場則顯得頗為平靜。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份北京別墅市場成交面積同比增長60.92%、成交套數(shù)同比增長52.17%，5月第一周，北京別墅成交均價相比前一周上漲了近2000元／平方米；上海市場成交量相比較為穩(wěn)定，但4月的成交絕對值高達1046套，成交均價同比上漲69.21%，高達31488元／平方米。業(yè)內認為，因為別墅市場不同于普通住宅市場，在當前房源總數(shù)少而且沒有新盤上市的前提下，合適的房源才是影響交易的主要因素。

　　北京別墅網(wǎng)總經理劉銘認為，高端別墅的增值速度比較緩慢，且占用資金較多，但擁有別墅和投資別墅的人本身抗風險能力就比較強，別墅保值性比較好，這就使得不少的資金大戶選擇投入其中，長期持有，而非短期炒作，并且很難受外圍政策影響。

　　從近期推出市場的各代表項目來看，北京別墅市場的成交均價同比上漲75.78%，而5月第一周，成交均價則繼續(xù)上漲，為27513元／平方米，環(huán)比4月第四周上漲1805元／平方米，其中中式別墅打破北京別墅產品北美風格和歐陸風格的壟斷局面，銷售遙遙領先。

　　“別墅等豪宅項目一般定位特殊，圈層營銷特色明顯，銷售量對價格變化的敏感性并不強�！皹I(yè)內指出，高品質的中式別墅受追捧，首先是因為這些項目占有稀缺自然資源，得天獨厚；其次，具備良好的人文環(huán)境、生活環(huán)境等良好軟環(huán)境。在未來的經濟狀態(tài)下，能抗跌、保值。

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