- 土地政策收緊 調控政策與地王之間的博弈(2)
1月13日，中國人壽入主遠洋地產，成為其最大股東。兩周后，北京市土地整理儲備中心隨機宣布中服地塊即將入市的消息，并規(guī)定了競買人資格。
遠洋地產為中服地塊的一級開發(fā)商，按照土地市場一二級聯(lián)動開發(fā)的慣例以及此次苛刻的競買人資格，遠洋最有可能拿到該地塊的二級開發(fā)權。
兩相對照之下，“內定”之聲愈演愈烈。
朝陽區(qū)政府及北京市規(guī)劃委人士在答疑會上表示，“要求物業(yè)自持，散售影響物業(yè)品質”。而廣為人知的是，覬覦中服地塊多年的SOHO中國恰為物業(yè)散售的商業(yè)模式，潘石屹的激動似在意料之中。
“此次中服地塊的地價款要求一次性付清，目的就是希望有實力的企業(yè)來操盤�！北本┦型恋卣韮渲行母敝魅稳~向忠在答疑會后對《財經國家周刊》記者表示。在他看來，“能否短時期內找一家合適的企業(yè)合作，也體現(xiàn)了競買人的能力。”
“這塊地，我們已經不考慮土地收益了，更多考慮CBD區(qū)域的整體規(guī)劃�！比~向忠說。
作為當事者之一的遠洋地產并未現(xiàn)身此次答疑會，也隱隱透出遠洋地產方面的底氣。答疑會當日下午，遠洋地產的一位高層對《財經國家周刊》記者明確表示，遠洋地產將全力爭取中服地塊。對于潘石屹的質疑，他簡要評價，“老潘的這種模式，北京市政府肯定是不會考慮的�！�
土地政策收緊
中服地塊“內定”爭議的背后，是地方政府對地王風險陡增之下的預防范措施。
葉向忠對《財經國家周刊》記者表示，中服地塊對競買人的嚴格限制，目的是提高競爭門檻，“這是調節(jié)市場的一種技術手段�！�
在章林曉看來，決策層已經認清房地產市場問題的癥結所在�！胺康禺a的核心是土地資產，土地資產價格是虛擬經濟擴張和收縮的指針。”
放松地根的同時收緊銀根，正成為地方政府土地政策的主要調整方式。
對于銀監(jiān)會的上述兩份通知，分析人士表示，其核心內容有兩個：一是要求合理測算借款人的營運資金需求，審慎確定適合的授信總額及具體貸款額度，不得超額放貸；二是強調支付和貸后管理，加強對回籠資金的管控。
與銀監(jiān)會收緊銀根相呼應的，是北京市國土局對于土地出讓金更嚴厲的限定。
“為什么要設定一次性付款？就是為了抬高門檻，適當?shù)販p少非理性競爭。吸引更多有實力的開發(fā)商，拿到地后能快速開發(fā)。把房價、地價高漲的市場平抑下來�！比~向忠說。
從近兩年的土地出讓金制度看，對買方的種種彈性規(guī)定，的確已成為地方政府屢試不爽的調控利器。
2008年，土地市場慘淡，北京市國土局曾將土地出讓金的付款時限延長至1年。之后伴隨市場的好轉，該期限逐步縮短，至中服地塊，終于又改為一次性付清地價款。
“到現(xiàn)在為止，市場還沒有往下走，所以我們提出一次性付款這個條件，我可以負責任地說，至少下一撥的出讓公告，所有地塊還是要求一次性付款�！比~向忠說。
“對土地出讓金的付款限定、土地出讓面積的限定以及對逾期不開發(fā)土地的收回，這三項措施已被視為當下調控土地市場的三大主要措施�！北本┠炒笮蛧箝_發(fā)商副總對《財經國家周刊》記者表示。
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