增加合同履行原則 注重土地全生命周期管理

　　自然資源部門與受讓人新“契約”文本發(fā)布

　　本報記者 張維

　　在市場經(jīng)濟運行中，合同制度是有關(guān)市場交易行為最為基本的法律規(guī)范，每一份合同都連接著中國大市場。

　　為進一步深化要素市場化配置，高效配置土地資源，自然資源部、市場監(jiān)管總局對現(xiàn)有《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》(示范文本)進行了修訂，并于近日對外發(fā)布。這是國家作為土地使用權(quán)出讓人時，自然資源部門與受讓人之間新的“契約”文本。

　　為什么修訂？主要修訂了哪些內(nèi)容？如何用好新的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓“契約”文本？對于這些社會關(guān)注的問題，自然資源部自然資源所有者權(quán)益司、市場監(jiān)管總局網(wǎng)絡(luò)交易監(jiān)督管理司有關(guān)負責人近日進行了相關(guān)解讀。

　　為何修訂——

　　適應(yīng)土地市場發(fā)展實際和土地資產(chǎn)管理要求

　　黨的二十屆三中全會提出“必須更好發(fā)揮市場機制作用，創(chuàng)造更加公平、更有活力的市場環(huán)境，實現(xiàn)資源配置效率最優(yōu)化和效益最大化”“構(gòu)建全國統(tǒng)一大市場”“完善要素市場制度和規(guī)則，推動生產(chǎn)要素暢通流動、各類資源高效配置、市場潛力充分釋放”。

　　近年來，《中華人民共和國民法典》頒布實施，《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》相繼修正、修訂，對土地出讓管理工作提出了新的要求。

　　自2008年以來，原國土資源部、國家工商行政管理總局聯(lián)合印發(fā)實施的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本(GF-2008-2601)在規(guī)范土地市場秩序、維護合同各方合法權(quán)益上發(fā)揮了積極作用。

　　據(jù)上述兩部委相關(guān)司局負責人介紹，隨著相關(guān)法律法規(guī)的頒布、修訂，生態(tài)文明建設(shè)進程的逐步推進，全民所有自然資源資產(chǎn)管理體制不斷完善，所有者職責逐步落地，原合同示范文本已經(jīng)不能適應(yīng)當前土地市場發(fā)展實際和土地資產(chǎn)管理要求。

　　同時，在實踐中，各地也提出了一些意見建議，希望合同示范文本能夠?qū)Τ鲎寖r款分期繳款利息標準、違約金計算標準、“凈地”條件、容忍義務(wù)、文書送達等問題給予明確和細化，并強化合同條款的可操作性，以更好適應(yīng)當前土地市場的發(fā)展和需求。

　　因此，對原合同示范文本進行適應(yīng)性修訂十分必要和迫切，對于提高土地利用效率和管理水平具有重要意義。

　　怎樣修訂——

　　落實民法典綠色原則，注重全生命周期管理

　　“國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的簽訂與履約，涉及管理鏈條長、經(jīng)營主體廣泛。同時，各地資源稟賦、管理水平等也存在差異。因此，合同示范文本宜保持一定的延續(xù)性。”上述兩部委相關(guān)司局負責人說。

　　據(jù)介紹，基于上述考慮以及發(fā)揮合同示范文本的普適參考作用，本次修訂堅持“大穩(wěn)定、小調(diào)整”的原則，保留了合同示范文本的總體結(jié)構(gòu)，主要從以下三個方面進行了修訂：

　　一是有效銜接上位法的規(guī)定要求。按照《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規(guī)規(guī)定，基于出讓人與受讓人雙方平等民事主體的考慮，此次修訂優(yōu)化完善了相關(guān)條款內(nèi)容。

　　比如，增加“公平、誠信”作為合同訂立的原則；規(guī)范表述國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能；按照有利于貫徹綠色發(fā)展理念、保護權(quán)利人合法權(quán)利的要求，增加合同履行原則，明確當事人應(yīng)當按照約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。當事人在履行合同過程中，應(yīng)當避免浪費資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)，遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。出讓人不得干涉受讓人行使合法權(quán)利；增加“和解、調(diào)解”作為解決爭議的方式；優(yōu)化受讓人遲延支付價款、出讓人遲延交付土地等條款內(nèi)容。

　　二是注重土地全生命周期管理。結(jié)合近年來土地出讓政策、用途分類、規(guī)劃條件出具、出讓價款征管、不動產(chǎn)登記等自然資源資產(chǎn)管理領(lǐng)域新政策，銜接機構(gòu)改革涉及規(guī)劃許可等管理職責的調(diào)整，將全生命周期管理理念貫穿土地出讓管理全過程各環(huán)節(jié)，更新相應(yīng)條款內(nèi)容。同時，突出合同示范文本的普適參考性，為合同當事雙方結(jié)合屬地政策規(guī)定、宗地具體情況，依法調(diào)整、增加全流程管理等相關(guān)條款預(yù)留了接口。

　　三是進一步區(qū)分所有者職責和監(jiān)管者職責。按照改革要求，合同條款內(nèi)容聚焦國有建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立和管理等全民所有自然資源資產(chǎn)所有者職責事項，不再將一些監(jiān)管事項、行政處罰事項納入合同示范文本。

　　如何用好——

　　牢牢把握三條原則，增強合同管理科學(xué)性

　　合同示范文本是連接國有土地所有者和使用者的重要紐帶。用好合同，充分發(fā)揮合同的約束與保障作用，有利于促進土地市場的健康、有序發(fā)展。

　　兩部委相關(guān)司局負責人表示，各地在參考合同示范文本擬訂具體宗地的出讓合同時，應(yīng)當把握好以下三大原則：

　　一是堅持合法合規(guī)。當事雙方擬訂出讓合同時，應(yīng)按照《中華人民共和國民法典》規(guī)定，遵循平等、自愿、公平、誠信、有償?shù)脑瓌t，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗，通過合理的合同約定，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)、責任，維護良好的土地市場秩序。

　　二是堅持公開公平。合同條款中涉及的出讓標的、價款支付、土地交付、違約責任等內(nèi)容，應(yīng)當與出讓方案、出讓文件保持一致，并在出讓公告中充分披露，讓競買人充分了解出讓宗地信息，科學(xué)作出競買決策。合同簽訂后，當事雙方應(yīng)當嚴格遵守契約精神，按照約定全面履行各方義務(wù)，并承擔合同訂立和履行所產(chǎn)生的相應(yīng)法律后果。

　　三是堅持因地制宜。合同示范文本旨在依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)土地出讓的法律法規(guī)和政策規(guī)定，為合同當事雙方提供普適性的參考文本。出讓人結(jié)合當?shù)氐恼咭?guī)定和宗地具體情況，經(jīng)合同當事雙方協(xié)商一致，可在法律法規(guī)政策允許的范圍內(nèi)，參考合同示范文本，對部分條款內(nèi)容進行調(diào)整，增強合同管理的科學(xué)性，提高土地要素配置精準性和利用效率。