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文/龐無忌對跨國公司來說，投資中國不再只是因為“低價”。辦公樓、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)一向被視為觀察宏觀經(jīng)濟(jì)冷暖和結(jié)構(gòu)變化的重要“窗口”：?購物中心客流與銷售情況反映消費信心；各類企業(yè)對辦公空間的選擇則是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的鏡像。全球商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕中國區(qū)總裁李凌經(jīng)常透過這些“窗口”觀察中國經(jīng)濟(jì)以及跨國公司在華發(fā)展。對李凌來說，世邦魏理仕中國業(yè)務(wù)發(fā)展的切口中，能找到關(guān)于未來的豐富“線索”。中國角色：從“成本洼地”到“創(chuàng)新高地” “我們每年都會幫助很多跨國企業(yè)在國內(nèi)各地選址?！崩盍杞战邮苤行律鐕侵蓖ㄜ噷ＴL時說，公司的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊近期為一家工業(yè)機(jī)器人領(lǐng)域的知名外資自動化設(shè)備制造商提供戰(zhàn)略性房地產(chǎn)服務(wù)，支持其在上海及華東區(qū)域的多個研發(fā)及制造基地的不動產(chǎn)策略。其背后邏輯在于：中國已連續(xù)多年穩(wěn)居全球最大的工業(yè)機(jī)器人消費國和生產(chǎn)國，工業(yè)自動化、智能制造戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)為企業(yè)發(fā)展提供了廣闊的空間，同時中國在這一領(lǐng)域的研發(fā)能力和人才儲備也是吸引企業(yè)落地的重要原因。在新能源汽車領(lǐng)域，李凌說，我們還幫助一家財富500強(qiáng)汽車零部件企業(yè)的總成生產(chǎn)基地落戶合肥；又協(xié)助另一家零部件企業(yè)的綠色生產(chǎn)基地選址嘉興，這些都體現(xiàn)中國在新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈方面巨大的集聚優(yōu)勢。李凌稱，在世邦魏理仕扎根中國內(nèi)地近40年的過程中，的確注意到跨國企業(yè)在中國的布局是有所變化的?！叭绻f10年、20年前吸引跨國企業(yè)在中國布局的是勞動力、土地、市場等因素，今天跨國企業(yè)在中國加大投資的驅(qū)動力則更多地來自中國的產(chǎn)業(yè)鏈效率、研發(fā)創(chuàng)新能力和人才優(yōu)勢。” 李凌表示，其背后的深層原因其實是中國制造在全球產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈中的角色變化。一方面，中國已經(jīng)逐漸從價值鏈微笑曲線的底部，也就是代工、組裝，轉(zhuǎn)向研發(fā)設(shè)計和品牌服務(wù)等附加值更高的兩端；另一方面，在新能源汽車、無人機(jī)、化纖、紡織等不少新興產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中，中國的技術(shù)能力已經(jīng)處于或接近世界領(lǐng)先水平。零售模式：從“標(biāo)準(zhǔn)化”到“體驗化” 在中國制造業(yè)憑借向創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的強(qiáng)勁勢頭吸引外資企業(yè)不斷追加投資的同時，消費領(lǐng)域也正悄然發(fā)生變革，注重體驗和個性的消費趨勢正吸引著眾多零售商積極布局。今年端午假期與“六一”國際兒童節(jié)重疊，短途自駕游、家庭親子游需求大幅增加，“親子經(jīng)濟(jì)”讓文旅融合等多個領(lǐng)域迸發(fā)出新活力。這是中國消費模式轉(zhuǎn)型升級的一大表現(xiàn)。李凌認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)消費市場呈現(xiàn)出“餐飲、休閑旅游、演藝活動等服務(wù)型消費的活躍度明顯高于商品消費”的特點，體現(xiàn)出消費者對于由獨特體驗所創(chuàng)造的文化、社交、情緒等附加價值的認(rèn)可程度在不斷增加，這是未來釋放消費潛力、消費轉(zhuǎn)型升級的重要領(lǐng)域。從中長期來看，隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長、收入水平提高和社會保障體系完善，消費者對高品質(zhì)商品與服務(wù)的需求潛力巨大。中國消費模式的變化也推動零售品牌的策略變化。李凌透露，在今年3月的最新調(diào)查中，世邦魏理仕發(fā)現(xiàn)零售品牌在國內(nèi)拓展的積極性有所增強(qiáng)。在所有來自零售品牌的業(yè)務(wù)問詢中，73%和新設(shè)立或者擴(kuò)張門店有關(guān)，這一比例是自去年年中以來的新高。他指出，零售品牌的門店策略并非一成不變，而是根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅南M趨勢、市占率和盈利水平、品牌生命周期等來進(jìn)行適時調(diào)整，“有進(jìn)有退，優(yōu)化整合和擴(kuò)張升級并存才是市場的常態(tài)”。從不同業(yè)態(tài)來看，除了不斷迭代的茶飲咖啡，近年來戶外運動、潮玩寵物、生活方式類品牌的擴(kuò)張態(tài)勢是最為明顯的，這與中國消費者偏好的變化是一脈相承的。在這種趨勢下，品牌門店策略已經(jīng)從標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；蝮w驗化、個性化轉(zhuǎn)變，“因此我們看到越來越多的旗艦店、新概念店、跨界店、快閃店的涌現(xiàn)”。世邦魏理仕近年來幫助不少外資品牌在中國落地首店和創(chuàng)新概念店，包括Supreme中國首店、Zara安福路快閃店等。它們在選址上也越來越重視物業(yè)、街區(qū)與品牌文化的契合。 2024年中國社零總額接近49萬億元，是全球第二大消費市場。李凌認(rèn)為，不管是外資品牌還是本土品牌，中國市場都能為其孕育、發(fā)展和創(chuàng)新提供土壤。投資熱點：聚焦核心城市圈消費的釋放也將進(jìn)一步帶動周邊商業(yè)地產(chǎn)投資，零售物業(yè)、酒店等消費相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)受到了投資者更多的關(guān)注。世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，酒店大宗物業(yè)交易在2023年達(dá)到了2019年以來的最高峰；而零售物業(yè)的大宗交易在過去兩年累計近1000億元，2024年更是超越辦公樓成為所有物業(yè)類型中的交易額榜首。從區(qū)域布局來看，李凌建議投資者重點關(guān)注長三角、大灣區(qū)、京津冀、成渝等國內(nèi)重點城市群中的核心一二線城市。 2024年以來，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷資產(chǎn)價格的加速調(diào)整。截至2025年一季度，李凌指出，國內(nèi)一線城市主要類型商業(yè)地產(chǎn)的資本化率中位區(qū)位已經(jīng)上升到5.5%-6%，比市場的無風(fēng)險收益率，也就是十年期國債的到期收益率高出370個基點以上。與此同時，在國內(nèi)公募REIT市場上，保租房、廠房、消費基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流等產(chǎn)權(quán)類REIT的市場定價自去年四季度以來普遍回升，大多處于溢價交易的區(qū)間。上述現(xiàn)象均表明，國內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價格的吸引力正在逐步增強(qiáng)。李凌指出，在資產(chǎn)類別上，建議投資者關(guān)注受經(jīng)濟(jì)周期波動影響較小的一二線城市租賃住宅和區(qū)域型購物中心。對于周期性相對較強(qiáng)的辦公樓和倉儲物流，可以優(yōu)先關(guān)注供需關(guān)系相對較好或短期有望迎來顯著改善的市場，比如京滬核心商務(wù)區(qū)的辦公樓，長三角和大灣區(qū)的高標(biāo)倉等，未來的6-12個月很可能將迎來周期性投資的窗口期。